TRŽIŠTE NEKRETNINA: RAST CIJENA STANOVA U HRVATSKOJ NAGLO PREKINULA FINANCIJSKA KRIZA

Iz istarskih agencija vele da raniju razinu cijene drže jedino stanovi na dobrim lokacijama. Padu cijena u Puli doprinijeli su i investitori, koji moraju do novca da bi isplatili banke koje su ih kreditirale u izgradnji nekretnina.

Cijene prodanih novih stanova u Hrvatskoj u prvom polugodištu 2008. nastavile su rasti. Prosječna cijena četvornog metra iznosila je 13.427 kuna, što je za 8,09 posto više nego u drugom polugodištu 2007., pokazuju najnoviji podaci Državnog zavoda za statistiku, a tiču se stanova koje su prodale trgovačke tvrtke. Ako se promatra cjelokupno tržište, u koje su uključeni i stanovi iz programa poticane stanogradnje (POS), a koji čine 26,7 posto prodanih stanova u zemlji, ispada da je rast bio drastično manji, svega 0,42 posto, te je cijena iznosila 11.304 kuna po kvadratu.
U prvoj polovici ove godine prodano je 1.412 novih stanova, od čega u Zagrebu 42,5 posto. Od ukupnog broja u ostatku Hrvatske, čak 46,5 posto prodanih stanova otpada na one iz poticane stanogradnje. Promatramo li samo Zagreb, uočavamo da je u prvom polugodištu 2008. prosječna cijena kvadrata novog stana porasla za 6,75 posto, na 14.987 kuna. U ostatku Hrvatske rast iznosi 8,89 posto, na 11.335 kuna. Za četvorni metar POS stana zabilježen je rast od 2,46 posto, na 6.664 kune.
Iako svi pokazatelji ukazuju na poskupljenje, jedan bilježi obratni smjer. Prosječna cijena svih prodanih stanova u Hrvatskoj, izuzev Zagreba, pala je 8,78 posto, na 8.942 kune za četvorni metar. Na to je utjecao veći omjer prodanih POS stanova, koji je spustio prosječnu cijenu.
Treba naglasiti da je, iako je od polugodišta 2008., otkad datiraju ove informacije, prošlo relativno malo vremena, riječ o zastarjelim podacima. U međuvremenu je naime došlo do snažnog pada cijena nekretnina u svijetu, zbog financijske krize.

Zbog krize izostali inozemni kupci

Na pitanje kakvo je trenutno kretanje cijena i potražnja za nekretninama u Istri, agencije za posredovanje nekretninama daju različite odgovore. No, kod većine je zaključak isti - ove godine se još nije obnovio značajan interes za kupnju nekretnina nakon lanjskog drastičnog pada. Stav je to koji proizlazi iz ankete koju smo proveli među čelnim ljudima nekoliko istarskih agencija.
Čini se da sada najgore prolaze one agencije koji su se oslanjale na inozemne kupce. Branko Mileusnić, vlasnik agencije Passsage nekretnine iz Rovinja, kaže nam da tržište gotovo ne postoji i da takva situacija traje već godinu dana, a pogotovo je izražena odnedavno, kad se pojačala financijska kriza u inozemstvu. Tomislav Cvitanović, voditelj pulske agencije Fany, veli da je prije nekoliko godina prodavao više od pet stanova mjesečno, a od 2007. svega 2-3 godišnje. Dodaje da je od lani došlo do promjene trenda i sve je manje kupaca stanova, a sve više onih koji traže zemljište kao oblik investicije.
Ivica Salvador, direktor pulskog Stanoinvesta, bilježi nepromijenjen interes kupaca i jednak broj sklopljenih ugovora, samo što je sada, po njegovim riječima, zbog dovršetka novogradnji ponuda stanova veća. Zaključuje da znatan pad potražnje bilježe jedino veći investicijski projekti. Hamo Hubanić, vlasnik pulske agencije Hamo, veli da je zatrpan upitima iz inozemstva radi kupnje nekretnina na području čitave Istre te da očekuje da će u idućem razdoblju ponovno doći do većeg prometa.
Što se tiče cijena nekretnina Mileusnić veli da su one počele padati prije mjesec-dva za područje na kojem je prisutna njegova agencija - od Rovinja do Tara. Veli da se pad kreće od 10 do 15 posto, a da se starih razina cijena drže jedino nekretnine na dobrim lokacijama. Cvitanović tvrdi da velik skok cijene bilježe zemljišta, građevinsko, turističko i ono pored zona urbanizacije, od 10 do 30 posto. Dodaje i da se zemljište najčešće kupuje gotovinom.

Banke postrožile uvjete za dobivanje kredita

- Prije mjesec dana su počele padati cijene stanova pa se sada cijena četvornog metra kreće od 1.300 do 1.400 eura, pa i do 1.550 eura za novogradnje. Tomu je uzrok činjenica da je na tržište plasirano mnogo nedavno izgrađenih stanova, veli Cvitanović. Upravo je to razlog zašto su u Puli cijene stanova pale i do 10 posto na potezu od Šijane do Valdebeka, mišljenja je Mustafa Poljarević iz agencije Genting. Dodaje da su tome doprinijeli i investitori, koji moraju do novca da bi isplatili banke koje su ih kreditirale u izgradnji nekretnina. Zaključuje da su u Medulinu i Rovinju cijene i dalje visoke jer se prodavateljima očito ne žuri. Romina Činko, vlasnica agencije Nekretnine Činko, kaže da su u istočnoj Istri cijene krenule silaznom putanjom tijekom ljeta i na kraju turističke sezone.
- Bilježimo pad i do 20 posto za kamene kuće i građevinska zemljišta, ali ne i za stanove. Uglavnom, prodavatelji su uvidjeli da ne mogu prodati i spustili su cijene, zaključuje Činko.
Hubanić tvrdi da cijene nekretnina stagniraju ili su u blagom padu, dok ekskluziva ima veću cijenu i za to je sve više upita. Jedino Salvador ističe da nije došlo do promjene cijena i da su one iste kao i početkom godine, ali dodaje da ih u pregovorima kupci uspijevaju spustiti za pet do 10 posto, ovisno o načinu plaćanja.
Svi osim Salvadora vele da su banke uvele brojne restrikcije i smanjile opseg kreditiranja kupnje nekretnina. Činko veli da je bilo nekoliko slučajeva u kojima su potencijalni kupci odustali jer nisu ostvarili pravo na kredit. Cvitanović pojašnjava da su banke ranije jednostavno gledale plaću nositelja kredita, a da ih sada sve zanima, od toga koliko ima članova kućanstva i koliko im novca ostaje nakon odbitka svih troškova te imaju li još koji kredit i za što. Komentirajući buduća očekivanja, Salvador očekuje da će cijena stanovima ponovno rasti ulaskom Hrvatske u EU, kada očekuje povrat inozemnih kupaca, dok Mileusnić očekuje povratak inozemnih kupaca prije predstojeće turističke sezone, s obzirom da će od 2009. stanovnici iz EU-a moći kupovati bez ograničenja, kao što to već godinu i pol mogu Talijani.

Banke nisu poskupjele stambene kredite

Domaće banke nisu poskupjele kunske stambene kredite u ovoj godini, po istraživanju provedenom u veljači i listopadu. OTP banka i dalje nudi najpovoljniju kamatu od 5,49 posto godišnje, a slijedi je PBZ sa šest posto. HPB nudi 6,49 posto, Erste 6,75 posto, a najviše traži Raiffeisen 6,95 posto. U međuvremenu su Volksbank i Zaba ukinuli ponudu kunskih stambenih kredita. Početkom godine prva banka ih je nudila uz kamatu od 5,49 posto, a druga od 6,3 do 6,8 posto.

Je li isplativa kupnja nekretnine u Hrvatskoj?

Jedan od najpoznatijih pokazatelja koji služe za analizu isplativosti kupnje nekretnine jest omjer najma i cijene nekretnine. Za prosječan stan od 66,26 četvornih metara treba platiti oko 749 tisuća kuna prilikom kupnje ili 30 tisuća kuna godišnje za najamninu. To znači da onaj tko unajmi stan plaća upola manje nego što kupac godišnje plaća kamata banci, uz to što vraća i glavnicu. Na kredit od 20 godina, do osme godine veći iznos ide na isplatu kamate nego glavnice, a kod kredita na 30 godina ta se granica pomiče na 18 godina. Onaj koji investira u kupnju stana radi najma ostvaruje godišnji prinos od tri posto. To je manje od stope inflacije i manje.

Loše vijesti sa svjetskih tržišta nekretnina

U trećem tromjesečju 2008. cijene kuća i stanova u Londonu pale su za devet posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine. To je najveći pad od 1992. Istodobno je za čak 55 posto smanjen broj odobrenih kredita kupcima prve nekretnine.
U 2008. je u SAD-u počela gradnja 936 tisuća stanova, što je najmanje od 1945. godine. U prvoj polovici 2008. prepolovljeno je ulaganje u nekretnine u zapadnoj Europi na 63,4 milijarde eura, u usporedbi s istim razdobljem lani.

Piše Paulo GREGOROVIĆ
Izvor: www.glasistre.hr